Por: Rodrigo Barrientos, Experto Inmobiliario y CEO y Fundador de Gen Proactivo.
La exención temporal del IVA, las promociones inmobiliarias y los cambios tributarios abren nuevas variables para comprar una propiedad.
Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario y CEO y fundador de Gen Proactivo, explica por qué comparar precios no es suficiente y qué factores pueden marcar la diferencia al evaluar una vivienda para habitar o invertir en este nuevo escenario.
Comprar una vivienda implica mucho más que encontrar un precio atractivo. En un escenario marcado por promociones comerciales, descuentos de las inmobiliarias y cambios tributarios contemplados en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, los compradores deben analizar cuánto pueden ahorrar realmente y cuáles serán los costos de mantener una propiedad en el tiempo.
Entre las medidas que inciden en esta decisión se encuentra la exención temporal del IVA para la primera venta de viviendas nuevas terminadas, prevista por un año a partir del 1 de diciembre. A esto se suma la exención de contribuciones para propietarios de 65 años o más respecto de su vivienda principal, conforme a los requisitos establecidos en la normativa, además de mecanismos temporales para regularizar determinadas deudas tributarias vencidas.
Aunque estas disposiciones pueden representar oportunidades, su impacto depende de las condiciones particulares de cada comprador y de cada operación inmobiliaria.
“Hoy, quien está pensando en comprar una vivienda debe mirar el panorama completo. El precio y los descuentos son importantes, pero también hay que considerar el financiamiento, los gastos asociados y el objetivo de la compra. Una cosa es adquirir una propiedad para vivir y otra es hacerlo para generar ingresos por arriendo o buscar una plusvalía futura”, señala Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo.
¿Dónde está el ahorro real?
Los eventos comerciales y las campañas de las inmobiliarias suelen ofrecer descuentos sobre el precio de lista, facilidades para pagar el pie, estacionamientos o bodegas incluidos y otras condiciones preferenciales. Además, la próxima exención temporal del IVA para la primera venta de viviendas terminadas a partir del 1 de diciembre de 2026, agrega un nuevo elemento a la comparación, pero no significa que todas las viviendas bajarán automáticamente su precio en la misma proporción.
Por eso, antes de reservar una propiedad, conviene comparar alternativas similares y solicitar el precio final por escrito. También es importante confirmar que la vivienda cumple las condiciones para acceder al beneficio tributario y revisar si las promociones están sujetas a requisitos específicos.
“El comprador no debería decidir solamente por el porcentaje de descuento que aparece en una publicidad. Lo relevante es cuánto termina pagando, qué incluye la oferta y cómo se compara esa propiedad con otras alternativas de características similares”, plantea el experto.
El especialista recomienda, además, revisar las condiciones del crédito hipotecario, el monto del pie y el dividendo mensual. Una rebaja inicial puede perder atractivo si las condiciones de financiamiento no se ajustan a la capacidad de pago del comprador o si los gastos posteriores elevan demasiado el costo de la operación.
Contribuciones y deudas.
La Ley de Reconstrucción Nacional incorpora medidas que también pueden influir en la planificación financiera de las personas. Una de ellas es la exención total de contribuciones para propietarios de 65 años o más respecto de su vivienda principal a partir de 2027 de acuerdo con los requisitos legales. Para quienes cumplen esas condiciones, la medida puede reducir los costos asociados a mantener su residencia.
Desde la perspectiva inmobiliaria, este factor refuerza la importancia de evaluar los gastos recurrentes de una propiedad y no solamente su valor de compra. Las contribuciones, los gastos comunes, las mantenciones, los seguros y otros desembolsos pueden afectar el presupuesto familiar o la rentabilidad de una inversión.
“Al evaluar una vivienda hay que preguntarse cuánto costará mantenerla, no solo cuánto cuesta comprarla. Los gastos permanentes pueden hacer una diferencia importante en el presupuesto, especialmente cuando se trata de personas que viven de una pensión o de inversionistas que buscan obtener una rentabilidad determinada”, explica Barrientos.
La normativa también contempla un mecanismo temporal para regularizar determinadas deudas tributarias vencidas al 31 de diciembre de 2025, mediante convenios con la Tesorería General de la República. Según las condiciones aplicables, es posible acceder a condonaciones de hasta el 100% de los intereses y el 80% de las multas durante el período establecido.
Este beneficio no debe confundirse con una condonación general de deudas hipotecarias. Sin embargo, para quienes están ordenando sus finanzas antes de comprar una vivienda, revisar sus obligaciones pendientes y calcular su capacidad real de endeudamiento resulta fundamental.
“Antes de asumir un crédito hipotecario, es importante tener claridad sobre las deudas vigentes, los compromisos mensuales y el dinero disponible para cubrir imprevistos. Una compra inmobiliaria debe ser sostenible en el tiempo y no poner en riesgo la estabilidad financiera de una familia”, sostiene el experto.
Ubicación, plusvalía y potencial de arriendo.
Para quienes compran con fines de inversión, el análisis debe ir más allá de los beneficios tributarios o de una promoción puntual. La ubicación, la conectividad, el acceso a servicios, los proyectos de desarrollo del sector y la demanda por arriendo pueden influir en el desempeño futuro de una propiedad.
También es necesario estimar los ingresos potenciales por arriendo y descontar los gastos asociados, considerando eventuales períodos sin arrendatarios, mantenciones y costos de administración. De esta manera, es posible obtener una visión más realista de la rentabilidad.
En una vivienda destinada al uso propio, en tanto, conviene priorizar las necesidades del hogar, la cercanía al trabajo o a los servicios y la capacidad de sostener el dividendo junto con los demás gastos cotidianos.
“Una buena oportunidad inmobiliaria no es necesariamente la que ofrece el mayor descuento, sino la que tiene sentido para el comprador. La ubicación, el precio final, el financiamiento y los costos de mantención deben evaluarse en conjunto para tomar una decisión informada”, concluye Barrientos.
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