La Ley 21.842 fue publicada este miércoles en el Diario Oficial y modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para reforzar la prevención de caídas accidentales desde edificios. La nueva normativa no obliga de inmediato a todos los residentes de departamentos en altura: establece una obligación específica para viviendas donde residan niños de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas, la que será exigible después de 24 meses.
La denominada “Ley Valentín” ya es una realidad. La Ley 21.842 fue publicada este miércoles 23 de septiembre en el Diario Oficial, incorporando nuevas disposiciones a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria destinadas a prevenir accidentes por caídas desde viviendas ubicadas en altura.
La normativa lleva el nombre de Valentín, el niño que falleció en mayo de 2025 tras caer desde el piso 13 de un edificio en San Pedro de la Paz.
Tras esa tragedia, su madre, Pamela Gutiérrez, impulsó una campaña para promover cambios legales que reforzaran la seguridad en ventanas y otros sectores de riesgo de departamentos y edificios.
Pero hay una precisión importante: la publicación de la ley no significa que desde hoy todos quienes viven en edificios de altura estén obligados a instalar mallas, bloqueos u otros dispositivos de seguridad.
La nueva normativa establece una obligación específica y contempla además un período de implementación de 24 meses.
¿A quiénes alcanzará la obligación?.
Uno de los principales cambios está contenido en el nuevo artículo 43 bis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
La disposición establece que el copropietario, arrendatario u ocupante de una vivienda ubicada sobre el primer piso deberá implementar medidas de seguridad idóneas para prevenir caídas accidentales cuando en ella residan:
- Niños o niñas de hasta 12 años, o
- Personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
La obligación se refiere a aquellos sectores de la respectiva vivienda que presenten riesgo de caída y también a bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo a esa unidad.
Por lo tanto, la obligación no alcanza indiscriminadamente a todos los departamentos ubicados sobre el primer piso. Está condicionada a las características de quienes habitan la vivienda.
¿Qué medidas podrán instalarse?.
La normativa contempla distintas alternativas de protección destinadas a reducir el riesgo de caídas.
Entre ellas se encuentran:
- Mallas de protección de alta resistencia.
- Sistemas de bloqueo.
- Mecanismos que limiten la apertura de ventanas.
- Otros sistemas que cumplan con las directrices establecidas por la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
La ley no establece que todos los departamentos deban utilizar necesariamente una misma solución.
Además, las comunidades podrán establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención, con el propósito de resguardar aspectos como la seguridad, la homogeneidad y la estética del edificio.
Los reglamentos no podrán impedir las medidas de protección.
Otro cambio relevante opera desde la publicación de la normativa.
Los reglamentos de copropiedad no podrán prohibir a propietarios, arrendatarios u ocupantes instalar sistemas de seguridad adicionales destinados a prevenir caídas accidentales.
Esto significa que una comunidad no podrá impedir la instalación de una medida de protección simplemente porque el reglamento interno del edificio no la contemple.
Sin embargo, sí podrá establecer condiciones respecto de su calidad, características, instalación y mantención, dentro de los límites establecidos por la ley.
Aquí existe una diferencia importante respecto de la obligación principal: la prohibición de impedir estas instalaciones forma parte de los nuevos efectos de la legislación, mientras que la obligación específica de implementarlas cuenta con un plazo de 24 meses.
La obligación tendrá un plazo de implementación de dos años.
Este es uno de los puntos centrales de la nueva normativa.
El artículo transitorio establece que la obligación contenida en el nuevo artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley en el Diario Oficial.
Por lo tanto, quienes estén comprendidos por la nueva obligación tendrán un período de dos años para implementar las medidas de seguridad correspondientes.
Esto evita una interpretación equivocada respecto de la entrada en vigencia de la normativa: la ley ya fue publicada, pero la obligación de instalar las medidas en las viviendas comprendidas por el artículo 43 bis no debe cumplirse inmediatamente.
¿Qué deberán hacer los residentes?.
La legislación también contempla obligaciones relacionadas con la instalación de estos dispositivos.
El residente que implemente una medida de seguridad deberá informar formalmente al administrador del condominio y entregar los antecedentes documentales correspondientes.
Asimismo, la normativa establece responsabilidades para fabricantes, proveedores e instaladores.
Estos deberán responder por eventuales fallas o defectos de los dispositivos de acuerdo con las normas aplicables, incluyendo la Ley N° 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores y las reglas generales de responsabilidad civil.
La finalidad es que la instalación de un sistema de protección no se transforme en un nuevo factor de riesgo producto de una fabricación, suministro o instalación defectuosa.
Una ley nacida tras la muerte de Valentín.
La nueva legislación tiene su origen en una tragedia que abrió un debate sobre las condiciones de seguridad existentes en edificios residenciales.
Valentín falleció en mayo de 2025 después de caer desde un piso 13 en un edificio de San Pedro de la Paz.
Tras su muerte, su madre, Pamela Gutiérrez, inició una campaña para impulsar una regulación que reforzara la protección de niños frente a ventanas y otros espacios desde los cuales pudieran producirse caídas.
Durante la discusión parlamentaria también se pusieron sobre la mesa otros accidentes ocurridos en edificios de altura.
El objetivo de la normativa es establecer mayores medidas de prevención frente a caídas accidentales, especialmente en viviendas donde residan niños pequeños o personas que presenten un mayor riesgo.
¿Qué cambia desde ahora?.
La Ley Valentín produce desde su publicación un cambio relevante en las comunidades de edificios: los reglamentos de copropiedad no podrán impedir que propietarios, arrendatarios u ocupantes instalen sistemas adicionales de protección contra caídas.
Pero eso no significa que todos los departamentos en altura deban instalar inmediatamente esos dispositivos.
La obligación de implementar las medidas se aplicará a las viviendas comprendidas por el nuevo artículo 43 bis, es decir, aquellas ubicadas sobre el primer piso donde residan niños o niñas de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
Y para cumplir con esa obligación habrá un período de 24 meses desde la publicación de la ley.
En términos prácticos, la nueva normativa establece así dos momentos: desde ahora cambian las reglas que permiten o impiden instalar medidas de protección; dentro de dos años comenzará a ser exigible la obligación específica para las viviendas que cumplan las condiciones establecidas por la ley.
&Fcc
Para cualquier comunicación, entrega de antecedentes de forma privada o denuncia,
a través del teléfono +56 9 9841 47462, WhatsApp +56 9 6419 5500, o al correo contacto@noticiascomunitarias.cl
"Para pensar, comentar y compartir"